KASUS HUKUM PERDATA
Sertifikat tanah hak milik Asri Sumarjono
Assalamualikum wr.wb
Sekarang tulisan ini yang dibuat bersama
kelompok saya akan membahas tentang kasus hukum perdata, sebelum nya saya akan
memperkenalkan kelompok saya dahulu.
NAMA KELOMPOK :
DEAN DETAREZA (22214725)
DIDIK NUR PRASETYO (23214060)
DONA AMALIA HANUM (23214238)
EGHAR BAGASADITYO ( 23214416)
Kronologi Kasus
Awal
mula kasus ini diunduh pada tanggal 20 Desember di Ma’had Sunan Ampel Al-‘Ali
melalui Penggugat mempunyai sebidang tanah pekarangan dengan status Hak
Milik seluas 2.455 M2 atas nama ASRI SUMARDJONO (Ibu Penggugat) yang terletak
di Jl.Timoho No.30 RT.81 RW.19 Baciro Gondokusuman, Yogyakarta sebagaimana
tersebut dalam daftar Sertifikat Tanah Hak Milik No.01583/Baciro, Surat Ukur
No.1 Tanggal 14-01-1998 yang diterbitkan oleh Kantor Pertanahan Kota Yogyakarta
pada tanggal 14 Januari 1998 No.Sertifikat 13.05.03.04.1.91583; Tanah
Pekarangan milik Penggugat tersebut diatas, diatasnya berdiri 3 (tiga) Bangunan
rumah milik Penggugat yang terpisah, yakni Bangunan I seluas kurang lebih 150
M2, Bangunan II seluas 20 M2 dan Bangunan III seluas 100 M2, yang ketiga
bangunan milik Penggugat tersebut terletak pada sisi bagian barat dari posisi
tanah Pekarangan milik Penggugat tersebut, dan bangunan-bangunan tersebut saat
ini ditempati oleh Penggugat.
Pada tahun 2007, Tergugat I
mendatangi Penggugat dengan maksud untuk bekerja sama membuat usaha dan
mendirikan Rumah Toko (Ruko) yang rencananya akan dibangun Ruko diatas tanah
milik Penggugat tersebut diatas (posita No.1 diatas) pada bagian depan/sisi
timur dari tanah milik Penggugat, dengan rencana kesepakatan pada waktu itu,
Tergugat I akan membangunkan ruko kemudian disewakan kepada pihak ketiga dengan
pembagian keuntungan, Penggugat mendapatkan 20% dari harga sewa selama 10
tahun, setelah jangka waktu 10 tahun bangunan Ruko tersebut menjadi hak milik
Penggugat dan pengurusan Izin Mendirikan Bangunan (IMBB) adalah tanggung jawab
Pihak Tergugat I.
Sebelum rencana kesepakatan itu
dituangkan dalam akta kesepakatan, ternyata oleh tergugat I tanpa ijin penggugat
pada tahun 2007 tersebut serta-merta memulai pembangunan bangunan ruko dimaksud
dan hanya berselang sekitar 3 (tiga) bulan bangunan ruko telah selesai dan tergugat
I menyatakan kesanggupannya untuk segera menguruskan proses izin mendirikan bangunan
(IMBB) pada Pemerintah kota Yogyakarta berdasarkan kesanggupan dan kesepakatan
bersama bahwa Tergugat I akan bertanggung jawab untuk mengurus Izin Mendirikan
Bangunan (IMBB).
Pada waktu itu masih dalam tahun
2007 dengan adanya kekhawatiran dari Penggugatt akan timbul permasalahan
dikemudian hari, maka Penggugat menawarkan kepada Tergugat I untuk dibuatkan
secara formal Akta Perjanjian Kerja Sama melalui Notaris, sehingga disepakati
membuat Akta Perjanjian Kerjasama melalui Notaris yang ditunjuk yakni Notaris
Tri Agus Heryono, SH, ternyata setelah konsep Perjanjian Kerjasama itu sudah
selesai didaftarkan, tinggal akan dilakukan penandatanganan Perjanjian, dengan
Itikad Tidak Baik dari Tergugat I sampai saat ini Surat Perjanjian Kerjasama
tersebut belum ditandatangani dan difinalkan oleh Tergugat I, padahal pada
waktu itu Bangunan Ruko sudah jadi, oleh Tergugat I telah Menyewakan kepada
Tergugat III dan Tergugat IV; Bangunan Ruko tersebut menjadi 3 (tiga) bagian
bangunan yang masing-masing bagian dengan ukuran dan luas kurang lebih 27 M2
yang luas keseluruhan Bangunan Ruko tersebut seluas 81 M2, setelah Penggugat
mengetahui bahwa dari ketiga bagian bangunan Ruko tersebut telah disewakan
kepada pihak Tergugat III dan Tergugat IV, maka Penggugat mendesak kepada
Tergugat I untuk segera mengurus Izin Mendirikan Bangunan (IMBB) dimaksud dan
segera memformalkan kesepakatan Kerjasama tersebut melalui Notaris, ternyata
oleh Tergugat I mengatakan pada waktu itu bahwa yang membuka usaha itu adalah
anaknnya yang bernama Windarto (Tergugat II) sehingga meminta tanda tangan
Penggugat dalam rangka pengurusan Izin Mendirikan Bangunan (IMBB) pada
Pemerintah Kota Yogyakarta.
Pada tahun 2008, Penggugat baru
mengetahui bahwa Permohonan Izin Mendirikan Bangunan (IMBB) yang dimohonkan
oleh Tergugat II yakni anak dari Tergugat I Ditolak oleh Pemerintah Kota
Yogyakarta berdasarkan Surat Dinas Perizinan Pemerintah Kota Yogyakarta Nomor:
640/7949 tanggal 6 September 2007 dengan dasar alasan bahwa diatas bangunan
berdiri didalam Garis Sempadan Bangunan (GSB) atau melanggar 100%, sehingga
Permohonan IMBB tidak dapat diproses/ditolak. Setelah Penggugat mengetahui
ditolaknya Permohonan IMBB tersebut, Penggugat mendesak kepada Para Tergugat-I
dan II untuk Segera Membongkar Bangunan Ruko Tersebut, namun Tergugat-I dan II
tidak mau membongkarnya, malahan terus menerus menyewakan ruko tersebut yang
dibangun diatas tanah milik Penggugat, maka Penggugat berusaha membuat surat
kepada Pemerintah Kota Yogyakarta agar melalui Pemerintah Kota Yogyakarta yang
membongkar paksa bangunan ruko tersebut, berdasarkan Surat Penggugat
berturut-turut tertanggal 12 Maret 2008, tanggal 15 Desember 2008, tanggal 27
Mei 2010 dan tanggal 3 September 2010, malahan telah berulangkali difasilitasi
oleh Pemerintah Kelurahan Baciro untuk menyelesaikan kasus ini, namun oleh para
Tergugat-I dan II sampai saat ini tidak mau untuk membongkar bangunan ruko
tersebut.
Disamping Tergugat I dan Tergugat II
dihukum untuk membongkar bangunan ruko tersebut, juga Tergugat I dan Tergugat
II dihukum untuk menutup/menyegel bangunan ruko tersebut dan atau tidak ada
bentuk usaha apapun yang dilakukan oleh pihak manapun sebelum adanya Putusan
Akhir atas Gugatan ini, guna menghindari kerugian yang lebih banyak lagi yang
diderita oleh Penggugat, hingga Penggugat memanggil Para Tergugat-I dan II
melalui Kuasa Hukum Penggugat, yakni pada tanggal 28 Februari 2011 untuk
mencari solusi penyelesaian perkara ini, namun Tergugat I dan Tergugat II Tidak
Hadir dan Sampai Saat Ini Para Tergugat I dan Tergugat II Belum Membongkar
Bangunan Ruko Tersebut, malahan terus-terusan menyewakan Bangunan Ruko tersebut
kepada Pihak Tergugat III dan Tergugat IV, sehingga penggugat sangat dirugikan
atas perbuatan tergugat I dan tergugat II karena tanpa hak dan melawan hukum telah
mengambil keuntungan dari sewa bangunan tuko tersebut yang didirikan diatas
tanah milik penggugat tanpa hak dan melawan hukum.
Disamping para tergugat-I dan II
menguasai tanah milik penggugat secara melawan hukum dan tanpa hak, juga Para
Tergugat-I dan II telah wanprestasi atas kesanggupannya guna mengurus IMBB dan tidak
berkehendak untuk membuat kesepakatan perjanjian kerjasama, padahal dapat
diketahui bahwa sejak tahun 2007 sampai gugatan ini didaftarkan kepada
Pengadilan, para Tergugat-I dan II telah mengambil keuntungan atas sewa
bangunan ruko tersebut dari Tergugat-III dan IV, sehingga penggugat dirugikan
secara meteriil dan immaterial; sehubungan dengan Pembangunan bangunan ruko
tersebut yang dilakukan oleh para tergugat-I dan II diatas tanah milik
penggugat melawan hukum dan tanpa hak, maka dihukum kepada para tergugat-I dan
II untuk membongkar dan mengosongkan bangunan diatas tanah milik penggugat
tersebut, jika perlu dengan bantuan pihak aparat kepolisian; sehubungan dengan
penguasaan tanah milik penggugat itu dilakukan oleh tergugat-I dan II secara
melawan hukum dan tanpa hak, maka hubungan hukum dalam bentuk sewa-menyewa
antara para tergugat-I dan II dengan pihak iergugat III dan IV, dinyatakan
TIDAK SAH, karena pihak yang menyewakan yang dalam hal ini para tergugat-I dan
II adalah pihak yang tidak berhak dan pihak yang beretikad tidak baik. Sehingga
para tergugat-III dan IV dihukum harus mengosongkan dan pindah dari Tanah
millik Penggugat tersebut; sehubungan Tergugat-I dan II telah menguasai Tanah
Milik Penggugat tersebut secara melawan hukum dan tanpa hak sejak Tahun 2007.
Analisis Kasus
Dari
kasus diatas dapat diambil kesimpulan bahwa tergugat I melakukan pelanggaran
menggunakan tanah yang bukan hak miliknya, beritikad tidak baik dengan menolak
penandatanganan akta perjanjian di notaris dan melakukan wanprestasi.
Menggunakan tanah yang bukan hak miliknya dalah pelanggaran hukum, maka
Tergugat I dikaitkan dengan Pasal 1365 KUHPerdata yang berbunyi “Tiap perbuatan
melanggar hukum, yang membawa kerugian kepada seorang lain, mewajibkan orang
yang karena salahnya menerbitkan kerugian itu, mengganti kerugian tersebut.
Berdasarkan
pasal 579 KUHPerdata yang berbunyi “Tiap-tiap pemegang kedudukan berkuasa
dengan itikad buruk, berkewajiban sebagai berikut :
1.
Dalam
mengembalikan kebendaan itu kepada si pemilik, ia harus mengembalikan
pula segala hasil kebendaan, bahkan hasil-hasil itulah diantaranya,
yang mana kendati sebenarnya tidak dinikmati olehnya, namun yang sedianya
dapatlah si pemilik menikmatinya.
2.
Ia
harus mengganti segala biaya, rugi dan bunga.
Wanprestasi,
sebagaimana dikatakan Subekti, berarti kelalaian atau kealpaan seorang debitur,
kelalaian itu berupa :
1.
Tidak
melakukan apa yang disanggupi akan dilakukan.
2.
Melaksanakan
apa yang dijanjikannya, tetapi tidak sebagaimna yang dijanjikan.
3.
Melakukan
apa yang dijanjikan akan tetapi terlambat.
4.
Melakukan
sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukannya.
Dalam
kasus tergugat I, wanprestasi yang dilakukannya sesuai dengan pernyataan
pertama diatas itu tidak melakukan apa yang disanggupi akan dilakukan, dengan
tidak memenuhi kesanggupannya mengurus izin mendirikan bangunan (IMBB).
Akibat
hukum bagi debitur yang telah melakukan wanprestasi adalah hukuman atau sanksi
sebagai berikut :
1.
Debitur
diwajibkan membayar kerugian yang diderita kreditur (Pasal 1243 KUHPerdata).
2.
Apabila
perikatan itu timbal balik, kreditur dapat menuntut pemutusan atau pembatalan
perikatan melalui hakim (pasal 1266 KUHPerdata).
3.
Dalam
perikatan untuk meberikan sesuatu, resiko beralih pada debitur sejak terjadi
wanprestasi (pasal 1237 ayat 2 KUHPerdata).
4.
Debitur
diwajibkan memenuhi perikatan jika masih dapat dilakukan atau pembayaran
disertai pembayaran ganti kerugian (pasal 1267 KUHPerdata).
5.
Debitur
wajib membayar biaya perkara jika perkara diperkarakan di muka pengadilan.
REFERENSI
:
2. Abdul Kadir
Muhammad, Hukum Perdata Indonesia, PT. Citra Aditya Bakti. 2000,
Bandung, hal. 144
4. Mariam Darus Badrudaman, Mencari Sumber
Hukum Benda Nasional, hal. 46
5. Sudikno Merto, Pengantar Hukum Perdata
Tertulis (BW), hal. 103
Terimakasih telah melihat dan membaca
blog saya ini, Wassalamualaikum wr.wb.
